Proses riset kelayakan pasar cukup rumit, dimulai dari pemetaan situasi eksisting yang bertujuan untuk mengetahui dan memahami situasi terkini atas kondisi pasar berupa sifat pasar, perilaku calon pemakai, dan lingkungan pasar itu sendiri. Kemudian dilanjutkan dengan proses perencanaan program riset yang utamanya bertujuan untuk mengetahui kondisi permintaan dan penawaran saat ini, besaran permintaan akan datang, target harga, risiko dan pengaruhnya terhadap pasar.
Untuk melakukan riset tersebut dilakukan proses pengumpulan data-data dari berbagai sumber. Tahap terakhir adalah pelaksanaan proses riset sesuai dengan rencana dan sediaan data-data yang telah dikumpulkan.
Penilaian Kondisi Eksisting
Tahap awal dalam studi kelayakan pasar adalah melakukan penilaian atas kondisi eksisting pasar. Penilaian ini sangat penting untuk memahami bagaimana kondisi pasar terkait yang sesungguhnya. Di samping itu juga untuk identifikasi atas peluang dan hambatan yang mungkin terjadi. Adapun rangkuman penjelasan mengenai tahap ini diberikan pada Tabel di bawah ini
Pada Tabel di atas, menjelaskan rekomendasi proses kelayakan pasar pada tahap penilaian kondisi eksisting. Pada tahap ini terdapat tiga komponen utama yaitu penilaian kondisi pasar, penilaian perilaku konsumen, dan penilaian lingkungan pasar. Penilaian kondisi eksisting ini merupakan kunci akurasi kajian aspek pasar. Kesalahan yang sering terjadi adalah menyamakan karakteristik pasar suatu tempat dengan tempat yang lainnya seperti yang terjadi pada kasus Euro Disneyland yang menyamakan Paris dengan Tokyo.
Pembuatan Program Riset
Program riset dibuat berdasarkan kebutuhan informasi yang diperlukan yang berupa kondisi supply – demand, kondisi pangsa pasar dan tingkat persaingan, serta strategi pemasaran yang terbaik. Program riset juga akan menggunakan data dan informasi hasil tahap penilaian kondisi eksisting. Dikarenakan hasil dari riset ini akan penting dalam pengambilan keputusan, maka data dan informasi hasil penilaian kondisi eksisting haruslah akurat dan handal. Tabel berikut adalah resume penjelasan atas rekomendasi program riset.
Pada Tabel di atas, menjelaskan rekomendasi proses kelayakan pasar pada tahap pembuatan program riset. Pada tahap ini juga terdapat tiga komponen utama yaitu program analisis supply-demand, program analisis pangsa pasar dan persaingan, dan program strategi pemasaran. Program-program riset tersebut harus dilakukan sesuai dengan metodologi riset yang terbukti untuk mendapatkan hasil analisa yang akurat, sehingga menghindari kesalahan pengambilan keputusan.
Dalam kajian pasar, prediksi penawaran (supply) dan permintaan (demand) merupakan salah satu aktifitas yang paling krusial. Sehingga perlu mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi baik penawaran maupun permintaan yang memiliki pengaruh yang signifikan pada investasi proyek. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran antara lain :
- Penawaran saat ini (existing supply) – Merupakan informasi mengenai besaran ketersediaan yang ada pada saat ini yaitu sebelum adanya proyek. Adapun contohnya pada proyek properti adalah jumlah sediaan apartemen kelas sejenis yang ada pada kawasan tertentu. Analisis yang lebih rinci akan menghubungkan ketersediaan dengan kualitas, umur, dan pertimbangan lain pada penawaran saat ini. Data penting lain yang terkait seperti tingkat hunian (vacancy level), dan tingkat penyerapan (absorption rate).
- Penawaran terencana (planned supply) – Merupakan informasi mengenai jumlah penawaran yang akan dilaksanakan yang direncanakan pada waktu tertentu di masa yang akan datang. Informasi ini akan menjadi pertimbangan penting dalam menentukan parameter-parameter prediksi pasar. Informasi ini dapat berupa skala, harga, perkiraan mulai tersedianya pasar pada waktu tertentu, dan lainnya.
- Lingkungan yang kompetitif (competitive environment) – Merupakan suatu penilaian mengenai tingkat kompetisi suatu produk berdasarkan kondisi saat ini dan kondisi akan datang. Indikator yang akan diperhatikan dalam pengambilan keputusan adalah rentang skala, fasilitas, dan harga yang akan memberikan informasi mengenai peluang dan risiko pasar.
- Faktor penting lainnya – Beberapa faktor penting lain yaitu ketersediaan lahan (Availability of land), Biaya lahan, tenaga kerja, dan kapital (Cost of land, labor, and capital).
Sedangkan beberapa faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan yang harus menjadi perhatian dalam kajian supply – demand, antara lain :
- Populasi (Population) – Merupakan jumlah penduduk dalam suatu kawasan dimana proyek akan dibangun yang berpotensi akan menggunakan atau menerima manfaat proyek tersebut. Pendukung data penduduk adalah data demografi seperti tingkat pertumbuhan penduduk, kelompok umur dan jenis kelamin.
- Penghasilan (Income) – Merupakan tingkat pendapatan penduduk dalam area pengaruh proyek yang akan dibangun. Dapat berupa data rata-rata terhadap tiap kelompok penduduk. Data ini dapat berupa penghasilan per kapita atau tiap rumah tangga merupakan indikator yang menunjukkan daya beli atas pasar.
- Pekerjaan (Employment) – Indikator dasarnya adalah jumlah pekerja, jumlah pengangguran, dan angkatan kerja.
- Kecenderungan pasar (Market trends) – Sering dibuat oleh berbagai asosiasi kelompok industri terkait. Sebagai contoh adalah Real Estate Index Market Monitor yang memberikan informasi atas tingkat sewa apartemen. Informasi mengenai kecenderungan pasar juga dapat diperoleh melalui survey.
- Faktor-faktor penting lainnya – Faktor penting lain yang harus dipertimbangkan dalam analisis ini yaitu harga relatif (relative price), tingkat pajak (taxes), tingkat suku bunga (interest rate), dan ekspektasi masa depan (future expectations).
Dalam melakukan analisis ini terdapat beberapa kesalahan yang sering dilakukan oleh para analisis studi kelayakan, yaitu :
- Mengabaikan perbedaan dalam penggunaan usulan untuk menyesuaikan dalam metodologi kajian.
- Tidak melakukan site visit karena keterbatasan waktu atau keterbatasan resource atau alasan lain sehingga beberapa informasi penting terkait kondisi site yang spesifik namun penting menjadi tidak dipertimbangkan.
- Tidak melakukan analisis sensitivitas (sensitivity analysis) dan penilaian manajemen (assessment of management). Analisis sensitivitas dapat menyajikan secara lebih baik atas kemungkinan hasil pada situasi pasar yang tidak stabil (volatile).
Pengumpulan Data dan Informasi
Untuk menunjang pelaksanaan riset yang baik, diperlukan berbagai data dan informasi dari berbagai sumber yang kredibel. Terdapat dua jenis data yaitu data primer dan data sekunder. Resume komponen dan penjelasan mengenai data dan informasi yang diperlukan dalam program riset diberikan pada Tabel di bawah ini :
Pada Tabel di atas, menjelaskan rekomendasi proses kelayakan pasar pada tahap pengumpulan data dan informasi. Pada tahap ini terdapat dua komponen utama yaitu pengumpulan data primer dan pengumpulan data sekunder. Data dan informasi yang akan digunakan untuk program riset haruslah memenuhi persyaratan seperti sesuai konteks, handal, memiliki validitas tinggi, terbaru, dan tingkat keterwakilan data yang tinggi. Beberapa permasalahan terkait data antara lain :
- Kesulitan mendapatkan data yang baik atau data yang diperlukan. Jika benar-benar tidak ada, maka analis harus menyebutkan keterbatasan ini dalam kajiannya.
- Data merupakan data lama yang tidak updated. Data ini berpotensi memberikan penilaian kondisi saat ini dan prediksi masa akan datang yang tidak akurat. Jika ini terjadi, maka analis harus mencari data yang berhubungan atau terkait dan kemudian melakukan kualifikasi data tersebut sehingga memberikan gambaran yang lebih baik.
- Terlalu mengandalkan data statistik tanpa menguji validasi data berdasarkan survey dan wawancara. Data apapun akan sangat direkomendasikan untuk divalidasi dengan berbagai cara yang tergantung dengan jenis dan peruntukan data tersebut.
Pelaksanaan Riset
Dengan telah tersedianya data dan informasi yang diperlukan, maka program riset dapat dilaksanakan. Termasuk dalam pelaksanaan riset ini adalah riset peramalan (forecasting research) yaitu suatu analisis yang meramalkan kondisi pasar di masa depan. Adapun komponen dan resume penjelasan dalam pelaksanaan riset diberikan dalam Tabel berikut ini :
Pada Tabel di atas, menjelaskan rekomendasi proses kelayakan pasar pada tahap pelaksanaan riset sesuai metodologi yang telah direncanakan pada tahap pembuatan program riset dengan menggunakan metodologi standar yang telah terbukti akurasi hasilnya, serta dengan menggunakan data dan informasi yang memenuhi syarat.
Hasil studi ini menjadi yang paling penting dibanding dengan hasil studi yang lain karena menyangkut aspek bisnis suatu organisasi dimana tidak akan ada aktifitas bisnis tanpa ada pasar yang memadai. Ramalan mengenai kondisi pasar di masa akan datang adalah informasi yang krusial bagi bisnis.
Referensi : Buku Advanced and Effective Project Management
Untuk melihat daftar artikel ⇒ Table of Content, dan konsultasi Project Management ⇒ Konsultasi. Daftar karya ada pada ⇒ Innovation Gallery, dan daftar riset pada ⇒ Research Gallery