Kerugian proyek terbesar bagi seller disebabkan oleh kegagalan seller dalam mengelola kontrak konstruksi. Kondisi kontrak yang tidak seimbang atas hak dan kewajiban antara pemilik dan seller (unbalanced contract) yang diikuti oleh pemahaman dan atau pengelolaan yang lemah, merupakan faktor penyebab yang utama yang menyebabkan kerugian seller terkait kontrak konstruksi. Dokumen kontrak yang perlu mendapat perhatian antara lain adalah dokumen Syarat-syarat Perjanjian (Condition of Contract) karena dalam dokumen inilah dituangkan semua ketentuan yang merupakan aturan main yang disepakati oleh kedua belah pihak yang membuat perjanjian.
Bagi seller, jenis kontrak lump sum sangat mempengaruhi bagaimana lingkup pekerjaan harus dikelola. Hal ini karena jenis kontrak lump sum memiliki risiko yang paling tinggi bagi seller sepertiyang ditunjukkan pada gambar di bawah ini :
Pada Gambar di atas, terlihat bahwa risiko kontrak lump sum fixed price merupakan salah satu jenis kontrak yang memberikan risiko yang terbesar bagi kontraktor (sellers) setelah jenis kontrak management fee a guaranteed max. price.
Jenis kontrak lump sum baik yang bersifat fixed price maupun fluctuating price, merupakan jenis kontrak dimana lingkup dan harga bersifat mengikat pada spesifikasi dan gambar. Pada bentuk kontrak ini, tidak diperkenankan adanya perubahan lingkup dan biaya apabila tidak ada perubahan spesifikasi dan atau gambar setelah tender award. Beberapa ahli dan pihak menyebutkan bahwa pada jenis kontrak ini tidak diperkenankan adanya contract change order (CCO), walaupun hal ini masih menimbulkan perdebatan mengingat selalu ada kemungkinan ketidaksempurnaan disain enjineering pada proyek konstruksi yang perlu diperbaiki dalam masa pelaksanaan proyek.
Dalam pelaksanaannya di Indonesia, masih banyak yang keliru mempraktikkan jenis kontrak ini dimana sering terjadi inconsistency. Beberapa contohnya adalah sebagai berikut:
- Pada jenis kontrak lump sum, hanya diperbolehkan pekerjaan kurang dan tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah.
- Pada jenis kontrak lump sum, segala risiko pekerjaan ditanggung kontraktor. Termasuk jika terjadi perubahan disain oleh pemilik yang menyebabkan penambahan biaya.
- Aplikasi jenis kontrak lump sum dianggap cocok untuk pekerjaan gedung, dimana untuk pekerjaan konstruksi selain gedung dianggap tidak cocok.
- Pada lelang proyek pemerintah dengan jenis kontrak lump sum, panitia memberikan draft BQ kosong yang rincian pekerjaan dan volumenya harus sama oleh Penawar. Panitia juga melakukan koreksi aritmatik, bahkan jika lelang dilakukan dengan cara online (e-proc).
- Pada pelaksanaan proyek pemerintah dengan jenis kontrak lump sum, auditor mencocokkan rincian dan volume pekerjaan pelaksanaan di lapangan dengan dokumen RAB atau BoQ.
- Pada proyek pemerintah, umumnya pekerjaan tambah-kurang dihitung secara unit price walaupun jenis kontraknya adalah lump sum.
- Pada pelaksanaan proyek swasta, kadang dilakukan perhitungan ulang volume pekerjaan setelah tender award.
- Jika kontraktor dalam pelaksanaannya merubah metode pelaksanaan agar lebih efisien maka harga direview.
- Jika ada item pekerjaan yang tidak terdapat di dokumen manapun tapi harus ada karena untuk melengkapi sistem, maka pekerjaan itu harus dikerjakan tanpa penambahan biaya.
Berdasarkan penjelasan mengenai jenis kontrak lump sum dan aplikasinya di Indonesia yang cenderung tidak konsisten, maka seller harus harus melakukan perencanaan lingkup pekerjaan yang lebih hati-hati pada saat tender. Seller harus selalu melakukan review secara menyeluruh terhadap rincian dan volume pekerjaan yang ada pada draft RAB yang diberikan oleh pemiliksebagai gambaran lingkup.
Pada kondisi proyek yang dengan kompleksitas yang tinggi dimana terdapat banyak pekerjaan yang harus dilakukan, seller harus mencadangkan sejumlah dana tertentu sebagai antisipasi. Hal ini sebagai tindakan mitigasi risiko apabila terdapat kekeliruan dalam mendefinisikan lingkup dan atau kekeliruan dalam menghitung volume pekerjaan yang umumnya dilakukan dalam waktu yang relatif singkat dan tidak normal.
Seller juga harus mengantisipasi audit pada proyek pemerintah yang kadang dilakukan dengan membandingkan pelaksanaan dengan dokumen RAB. Pada kasus ada pekerjaan dalam RAB yang ternyata tidak terdapat dalam spesifikasi dan atau gambar, direkomendasikan untuk tidak mengisi harga satuan pekerjaan. Kemudian pada kasus ada pekerjaan yang terdapat pada spesifikasi dan atau gambar namun tidak tertera di dalam RAB, direkomendasikan untuk mendistribusikan biaya pekerjaan tersebut secara merata pada pekerjaan lain yang ada pada RAB. Namun harus diperiksa apakah harga satuan pekerjaan menjadi tidak wajar.
Referensi : Buku Advanced and Effective Project Management
Untuk melihat daftar artikel ⇒ Table of Content, dan konsultasi Project Management ⇒ Konsultasi. Daftar karya ada pada ⇒ Innovation Gallery, dan daftar riset pada ⇒ Research Gallery