Kontrak Lump Sum : Cara Membuat RAB Kontrak Lump Sum

Bisa jadi posting ini sangat jarang ada dalam literatur yang ada. Saking jarangnya akhirnya banyak yang tidak paham mekanisme atau perilaku kontrak lump sum. Sehingga penulis menyampaikan cara perhitungan membuat RAB Kontrak mengacu pada jenis kontrak lump sum, agar menjadi bahan pengetahuan tambahan bagi pelaku konstruksi.

Seperti kita ketahui bahwa banyak sekali terjadi perdebatan mengenai kontrak lump sum apalagi yang menyangkut urusan perhitungan tambah-kurang atau Variation Order (VO), cara memprogress, dan cara melakukan auditnya. Penulis yakin sekali bahwa dispute tertinggi dalam dunia konstruksi kita ada pada titik ini.

Lump sum itu pada dasarnya sederhana tapi punya implikasi yang lebih rumit ketimbang kontrak unit price. Saat penawaran, kontraktor sebenarnya tidak perlu merinci RAB, cukup harga penawaran total saja. Adanya tambah-kurang cukup melihat deviasi yang terjadi sebagai akibat dari perubahan yang ada antara kondisi lapangan dan tender baik berupa gambar maupun RKS atau spesifikasi atau perubahan lain yang menyebabkan perubahan kondisi lump sum di awal.

Namun demikian, ketiadaan RAB akan membuat proses melakukan progress kemajuan pekerjaan menjadi debatable dan proses tambah-kurang menjadi sulit karena ketiadaan acuan harga satuan. Di sisi lain, keberadaan RAB malah menjadi alat pembenaran suatu temuan audit akibat ketidak-akuratan atau ketidak-cocokan antara volume RAB dan volume terpasang. Padahal volume RAB dalam kontrak lump sum hanyalah angka pendekatan untuk melakukan progress dan harga satuannya menjadi guidance dalam proses tambah-kurang. Sehingga perlu dicermati cara terbaik dalam membuat RAB yang sesuai dengan kondisi yang ada.

Berikut diberikan suatu contoh yang sederhana tentang bagaimana membuat RAB pada kontrak lump sum.

 

1. Perhitungan Riel Cost dan Perhitungan Faktor Mark-up

 

Tabel Perhitungan Real Cost dan Faktor Mark-up

Pada tabel sebelah kiri di atas, baik item pekerjaan, volume dan harga satuan diisi secara riel sehingga didapatkan suatu nilai total riel cost (RC). Lalu pada tabel sebelah kanan merupakan tabel perhitungan faktor mark-up. Faktor ini penting mengingat item biaya yang terdiri atas overhead, risiko, perijinan, dan profit tidak akan dimunculkan dalam RAB. Jika dalam skema pembayaran akan menimbulkan bunga bank, maka biaya bunga bank tersebut juga akan dimasukkan menjadi biaya tambahan lainnya. Oleh karena itu diperlukan suatu faktor mark-up. Faktor ini adalah hasil bagi total biaya keseluruhan (termasuk biaya tambahan di luar riel cost) terhadap total  biaya riel cost.

Besaran faktor ini akan berbeda-beda oleh tiap kondisi atau kontraktor. Hal ini dapat disebabkan oleh beberapa faktor:

  • Kemampuan mendapatkan harga riel cost yang lebih murah dari sumber yang lebih kompetitif
  • Sistem dan organisasi yang efektif dan efisien sehingga besaran overhead yang lebih kompetitif. Dalam kontrak lump sum, umumnya biaya overhead menjadi bagian faktor mark-up. Berbeda dengan unit price dimana umumnya memiliki RAB tersendiri.
  • Kemampuan risk management sehingga nilai risiko bisa lebih kompetitif. Namun umumnya untuk pekerjaan yang berisiko tinggi, maka nilai biaya risiko akan lebih besar. Termasuk dalam risiko ini adalah asumsi inflasi yang tentu bergantung pada lamanya perjalanan proyek. Jika proyek semakin lama durasinya, maka akan memperbesar nilai risiko inflasi. Termasuk pula dalam risiko ini dan menjadi ciri khas kontrak lump sum adalah adanya risiko kesalahan perhitungan volume.
  • Kondisi skema pembayaran. Jika terjadi defisit cash flow, maka faktor mark-up akan lebih besar. Sehingga skema pembayaran yang jelek akan membuat harga semakin mahal.
  • Strategi pricing pada target profit. Jika tingkat kompetisi tinggi, maka target profit akan rendah, demikian sebaliknya.

Faktor mark-up pada dasarnya istilah yang normatif digunakan dalam perhitungan suatu RAB. Namun dalam perkembangannya menjadi istilah yang berkonotasi negatif. Sehingga perlu untuk bisa dibedakan dan mestinya tidak terjadi konotasi negatif.

 

2. Perhitungan Harga Satuan Baru

Dalam RAB, harga satuan yang digunakan adalah harga satuan yang sudah terfaktor oleh faktor mark-up.

 

Perhitungan Harga Satuan RAB

Pada perhitungan di atas terlihat faktor mark-up adalah 1,2309 yang didistribusikan merata pada semua item. Faktor ini dapat pula didistribusikan secara tidak merata. Tapi prosesnya lebih rumit dan perlu trial-error.

 

3. Pembentukan RAB Kontrak

Dalam membuat RAB kontrak lump sum perlu diperhatikan akurasi dlaam perhitungan volume, rencana metode pelaksanaan yang tepat dan efisien, serta risiko yang akan terjadi. Hal ini karena RAB tersebut akan menjadi pedoman dalam melakukan proses perhitungan tambah-kurang dan perhitungan progres pekerjaan seperti yang disampaikan di atas. Berikut adalah tabel RAB hasil perhitungan yang telah dilakukan di atas.

 

Tabel RAB Kontrak Lump Sum

Semoga penjelasan sederhana ini dapat berguna dalam memperbaiki kesalah-pahaman beberapa pihak selama ini. (Pernah disampaikan pada kuliah tamu di Teknik Sipil UGM). Beberapa tulisan mengenai lump sum dapat dilihat pada link berikut:

1. Lump sum tidak boleh pekerjaan tambah tapi boleh pekerjaan kurang?

2. Kontrak lump sum yang benar berdasarkan referensi

3. Lump sum vs pekerjaan tambah kurang

 

(Untuk berdiskusi dan konsultasi terkait permasalahan Project Management yang sedang dihadapi, silahkan klik – Konsultasi. Untuk melihat lengkap seluruh judul posting, silahkan klik – Table of Content.)
Did you like this? Share it:
This entry was posted in Manajemen Klaim, Manajemen Pengadaan and tagged , , , . Bookmark the permalink.

4 Responses to Kontrak Lump Sum : Cara Membuat RAB Kontrak Lump Sum

  1. Pingback: Cara Mengatasi Inflasi | cara.dara01.com

  2. audinda leinia says:

    mohon maaf pak, mau tanya kalo soal perhitungan kontrak lumpsum dan kontrak harga satuan dengan volume yang sama, apa yang membedakan penentuan harganya ya pak ?

    • budisuanda says:

      Harga satuan ditentukan dari harga riel ditambah beberapa cadangan risiko. Cadangan risiko kontrak lump sum lebih besar dari kontrak harga satuan. Sehingga harga satuan kontrak lump sum dapat lebih besar dari kontrak harga satuan.

    • Steven says:

      Maaf pak, mau melanjutkan pertanyaan sebelumnya: Maksud dari cadangan resiko disini apa ya pak? Selain daripada cadangan resiko, faktor apa lagi membuat proses penentuan harga satuan Lump Sum dan Unit Price ini berbeda?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

     

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>