Bagaimana Menghitung Perubahan Biaya Bangunan Terhadap Waktu?

Biaya pelaksanaan suatu proyek akan berubah terhadap waktu. Hal ini dikarenakan adanya inflasi yang terjadi terhadap komponen biaya pembangunannya. Bagaimana menghitungnya? Dalam tulisan ini akan disampaikan pendekatan cara perhitungannya.

 

Biaya atau nilai pelaksanaan suatu proyek sangat tergantung dari waktu atau kapan proyek itu akan dilaksanakan. Faktor inflasi menyebabkan adanya perubahan tersebut. Menghitung besaran perubahannya tidaklah gampang, apalagi jika item pekerjaan pada proyek tersebut sangat banyak seperti proyek gedung. Sehingga perlu pendekatan agar perhitungan dapat dilakukan dengan praktis dan cukup akurat.

Pada dasarnya perhitungan tersebut hampir sama dengan cara menghitung eskalasi proyek. Dalam menghitung eskalasi proyek, perhitungan dilakukan sangat detail sehingga akan menghabiskan waktu sangat lama untuk mendapatkan hasilnya. Dalam cara perhitungan yang diusulkan nanti, prinsip perhitungan hampir sama dengan perhitungan eskalasi, namun dengan cara yang jauh lebih sederhana.

 

Kegunaan

Dapat digunakan untuk apa sajakah perhitungan itu? Di bawah ini beberapa kondisi yang dapat menggunakan perhitungan perubahan nilai pelaksanaan proyek:

  1. Umumnya suatu proyek memiliki masa jeda antara perhitungan biaya oleh konsultan dan masa mulai pelaksanaan. Masa jeda tersebut pada dasarnya telah menyebabkan adanya faktor perubahan biaya yang seharusnya diperhitungkan. Misalnya, suatu proyek rumah sakit direncanakan akan dimulai pada bulan Agustus 2011. Tentunya proyek direncanakan design dan biayanya pada beberapa bulan (biasanya 4-12 bulan) sebelum proyek direncanakan untuk dimulai. Masa jeda tersebut telah menyebabkan biaya pelaksanaan telah berubah. Konsultan perencana dan Owner harus memperhitungkan perubahan biaya akibat adanya masa jeda tersebut.
  2. Pada kontrak tahun tunggal pada proyek pemerintah atau kontrak proyek swasta yang tidak mengakomodir kenaikan harga, maka kontraktor harus mempertimbangkan suatu risk contegency atas adanya perubahan harga yang mungkin terjadi selama masa pelaksanaan. Risk contigency dapat dihitung dengan pendekatan cara perhitungan yang akan disampaikan.
  3. Pada kontrak tahun jamak proyek pemerintah atau kontrak yang mengakomodir adanya kenaikan harga. Owner harus membuat suatu perkiraan sementara tambahan biaya yang akan dikeluarkan atau yang akan dianggarkan. Perkiraan tambahan biaya tersebut dapat menggunakan pendekatan cara perhitungan yang akan disampaikan.

 

Data atau Asumsi yang Diperlukan

Sebelum melakukan perhitungan, diperlukan beberapa data dan asumsi yang memadai agar hasil perkiraan cukup akurat. Beberapa diantaranya adalah:

  1. Nilai pekerjaan atau kontrak awal. Data ini sebagai dasar dalam melakukan perkiraan.
  2. Time schedule mulai dari perencanaan, lelang, dan pelaksanaan proyek. Dari data ini akan dapat ditentukan masa jeda, dan durasi pelaksanaan. Di samping itu akan didapat pula rencana progres pekerjaan.
  3. Data indeks harga BPS untuk item pekerjaan terkait. Untuk pekerjaan konstruksi dapat menggunakan pendekatan di item konstruksi Indonesia.

 

 

Prinsip Pendekatan Perhitungan

Prinsip pendekatan perhitungan dapat dijelaskan sebagai berikut:

  1. Indeks harga yang dijadikan acuan adalah indeks saat perhitungan dibuat. Bagi konsultan, waktu acuan adalah waktu pada saat dilakukan perhitungan. Bagi kontraktor, waktu acuan adalah 1 bulan atau 28 hari sebelum mengajukan penawaran.
  2. Progres pekerjaan didistribusikan sesuai dengan bobot masing-masing kelompok pekerjaan struktur, arsitektur, maupun M/E (tergantung lingkup pekerjaan). Biasanya proyek memiliki komposisi porsi biaya struktur, arsitektur, dan M/E sebesar 30%;30%;40%. Tapi ini tidak dapat berlaku secara umum karena akan sangat tergantung dengan lingkup dan jenis proyeknya. Pada proyek rumah sakit misalnya, umumnya memiliki komposisi 25%;30%;50%. Perbedaan ini bisa jadi karena adanya item pengadaan alat kesehatan yang nilainya cukup besar. Sebaiknya dilakukan perhitungan komposisi porsi biaya pekerjaan proyek.
  3. Proses forecast / prediksi nilai indeks harga berdasarkan indeks resmi dari BPS dimana forecast dilakukan dengan membuat regresi atas setidaknya 24 data indeks harga bulanan. Hal ini disebabkan karena inflasi berulang dalam durasi 12 bulan dan setidaknya data tersebut memiliki dua data berulang. Perlu diperhatikan bahwa terjadinya kenaikan indeks harga yang tidak normal harus dihindari karena hal tersebut berlaku secara khusus yang perhitungan risiko kenaikannya juga dilakukan secara khusus.
  4. Tidak seluruh nilai pekerjaan yang kena inflasi. Untuk perhitungan perubahan nilai pekerjaan atas masa jeda, maka perhitungan dilakukan untuk seluruh nilai pekerjaan. Namun untuk menghitung perubahan nilai pekerjaan sepanjang durasi proyek, maka marjin kontraktor tidak perlu diperhitungkan. Dalam perhitungan eskalasi malah disebutkan bahwa nilai perubahan nilai adalah 85% nilai kontrak. Dimana dianggap nilai yang tidak diperhitungkan adalah 10% marjin dan 5% overhead.
  5. Perhitungan dilakukan secara bulanan. Hal ini agar hasil perubahan nilai pekerjaan dapat lebih akurat.
  6. Menentukan faktor tak terduga. Faktor ini pada dasarnya untuk mengatasi adanya satu atau beberapa item pekerjaan yang harganya berubah secara tidak wajar. Faktor ini ditentukan berdasarkan informasi terakhir sebelum pemasukan penawaran yang berpotensi terjadi perubahan harga yang tidak wajar.

 

Contoh Perhitungan

Suatu proyek pemerintah dengan nilai kontrak Rp. 100 M. Direncanakan dimulai pada awal Januari 2012 dan lelang pada bulan Desember 2011. Masa pelaksanaan adalah 11 bulan. Sehingga kontraktor perlu memperhitungkan risiko kenaikan harga akibat inflasi karena dalam kontrak proyek pemerintah, tidak ada eskalasi harga untuk proyek dengan tahun tunggal.

Data-data lainnya adalah sebagai berikut:

  • Komposisi porsi kelompok pekerjaan struktur;arsitektur;M/E adalah 25%;35%;40%.
  • Rencana progres bulanan sesuai tabel dalam langkah 1.
  • Nilai kena inflasi ditetapkan 90% terhadap nilai penawaran
  • Data indeks harga BPS yang digunakan adalah pada kelompok harga konstruksi Indonesia mulai Juli 2008 hingga Februari 2010.

 

Langkah 1: Membuat tabel distribusi progres pekerjaan.

Tabel tersebut dibuat berdasarkan komposisi pekerjaan struktur, arsitektur, dan M/E. Distribusi dilakukan berdasarkan time schedule pekerjaan yang telah merinci progres pekerjaan struktur, arsitektur, dan M/E. Berikut hasil distribusinya.

Data distribusi progres pekerjaan

 

Langkah 2: Menentukan pekerjaan yang diperhitungkan perubahan harganya. Hasilnya dapat dilihat pada tabel berikut ini:

Nilai pekerjaan yang terkena dampak perubahan harga

 

Langkah 3: Forecast nilai indeks harga

Forecast dilakukan dengan menggunakan regresi linear atas rangkaian perubahan indeks harga konstruksi Indonesia mulai bulan Juli 2008 hinga Februari 2010. Berdasarkan hasil regresi tersebut didapatkan rumus y=f(x) untuk melakukan perkiraan nilai indeks bulan november 2011 hingga November 2012. Berikut data, regresi dan hasil rumusnya serta hasil forecast. Dalam perhitungan ini menggunakan regresi linear. (Dapat menggunakan cara forecast yang lain)

Data indeks harga konstruksi Indonesia (Juli 2008 – Desember 2010)

 

Hasil regresi indeks harga konstruksi Indonesia dan rumusnya (Juli 2008 – Des 2010)

 

Hasil perkiraan indeks harga berdasarkan hasil regresi

 

Langkah 4: Menentukan besaran koefisien perubahan harga pekerjaan. Koefisien tersebut dihitung berdasarkan forecast / perkiraan nilai indeks pekerjaan. Koefisien dihitung dengan membagi indeks harga pada bulan yang dihitung dengan indeks harga pada bulan November 2010. Koefisien dihitung setiap bulan sepanjang masa pelaksanaan.

Koefisien perubahan harga pekerjaan

 

Langkah 5: Menentukan faktor tertentu untuk mencover kejadian tak terduga.

Dalam perhitungan ini dianggap bernilai 1 atau tidak terjadi kejadian yang tidak wajar.

 

Langkah 6:  Menghitung nilai perubahan biaya pekerjaan.

Nilai ini adalah hasil perkalian antara nilai progres bulanan dan faktor perubahan harga. Faktor perubahan harga didapat dari nilai koefisien – 1. Berikut hasilnya.

Nilai risiko atas perubahan harga pekerjaan

 

Kesimpulan perhitungan di atas adalah bahwa untuk proyek tersebut akan berpeluang terjadi tambahan biaya atas inflasi adalah sebesar Rp. 1.032.937.012,-. Biaya ini merupakan salah satu risk contigency dimana aspek yang dipertimbangkan adalah inflasi. Biaya tersebut harus dicadangkan kontraktor dalam penawarannya.

(Nilai-nilai yang disajikan adalah tidak mengikat termasuk prosentasenya. Nilai2 merupakan contoh untuk mempermudah pemahaman)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Did you like this? Share it:
This entry was posted in Manajemen Biaya and tagged , , . Bookmark the permalink.

7 Responses to Bagaimana Menghitung Perubahan Biaya Bangunan Terhadap Waktu?

  1. ditrasgroup says:

    :) makasih atas ilmux

  2. Shodiqin says:

    Dimana saya bisa mendapatkan “data indeks harga konstruksi Indonesia”? terima kasih

  3. adimusriadi@yahoo.co.id says:

    alhamdulillah terima kasih Mas Bro….

  4. robertpramono says:

    salam kenal
    mohon bertanya
    untuk biaya konsultan perencana dan pengawasan, biaya ahli arsitek, struktur dan ME porsinya apa juga seperti 25%;30%;50% ?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>